Investissement immobilier locatif
Investir en LMNP
Les branches de l’immobilier locatif sont diverses et variées. Il y est possible d’investir de différentes manières. La location meublée commence d’ailleurs à devenir un placement très apprécié des épargnants. À travers le statut de LMNP, il est possible d’obtenir divers avantages surtout fiscalement parlant. Pour se lancer, il faut remplir certaines conditions.
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Les caractéristiques de la
LMNP
La LMNP ou Location Meublée Non-Professionnelle est une dérivée de l’investissement locatif. Au contraire de l’immobilier locatif à nu, il s’agit de mettre en location des biens meublés ou équipés. Ce type de placement à l’avantage d’offrir des niveaux de loyers plus élevés.
Cependant, le coût de l’investissement va être globalement plus élevé. Le statut de LMNP a été mis en place dans un but précis, celui de développer les résidences de services. Ce type d’actif constitue une niche ayant un fort potentiel de rendement. On alors :
Les équipements et les meubles devront s’adapter en fonction du type de résidence et des locataires cibles. Différents types de services sont aussi fournis selon la catégorie de location. On peut notamment évoquer le petit déjeuner, le ménage ou encore l’accompagnement médical pour les EHPAD.
Comment investir en LMNP ?
Qui a droit au statut LMNP ?
Le statut de LMNP est réservé aux personnes physiques et non accessible aux personnes morales. Mais ce n’est pas tout, comme il s’agit d’un statut qualifié de « non professionnel », la location ne doit donc pas constituer la source de revenus primaire des investisseurs. Il s’agit obligatoirement d’une activité complémentaire. C’est aussi pour cela que la gestion du bien est confiée à une société spécialisée. Pour pouvoir opérer sous le statut de LMNP, il est aussi nécessaire de s’enregistrer auprès du RCS. Un numéro de SIRET y sera fourni. L’investissement en LMNP est vraiment idéal pour ceux qui veulent un placement non chronophage.
Déclaration LMNP: comment la faire ?
Comme mentionné précédemment, pour obtenir le statut de LMNP, il est nécessaire de s’inscrire auprès du RCS qui se trouve au sein du Greffe du Tribunal de Commerce de la région où s’implante l’actif. Le propriétaire devra y déclarer son activité en remplissant le formulaire P0i. C’est aussi là que les investisseurs choisissent le régime auquel ils veulent se faire imposer. Il faut savoir que les loyers issus de la location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais plutôt comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
À ce titre, le choix doit se porter sur deux sous-régimes :
- Le régime micro-BIC
- Le régime micro-BIC
Les formulaires à remplir sont différents au moment de faire sa déclaration fiscale selon le régime choisi. La déclaration aux micro-BIC est la plus facile à réaliser. Il suffit de communiquer ses résultats au sein du formulaire 2042 C PRO. Il n’y a pas de comptabilité complexe à faire. Pour le cas du régime réel, il sera nécessaire de remplir liasse fiscale composé des formulaires n° 2031 et CERFA 11085 ainsi que les annexes 2033 (CERFA 10956). Dans ce deuxième cas de figure, il est indispensable de tenir une comptabilité.
Comment calculer l’amortissement LMNP ?
L’investissement en LMNP est un placement qui se démarque par la possibilité de réaliser un amortissement.
Il s’agit d’évaluer la perte de valeur annuelle que subissent son actif et ses éléments constitutifs afin de la déduire aux revenus imposables.
C’est un moyen efficace de ramener ses bénéfices à zéro avec une somme de soustraction uniquement théorique. Cela ne veut pas dire que l’amortissement peut créer un déficit. Pour pouvoir en bénéficier, il faut opter pour le régime réel.
Afin de réaliser un calcul précis, il est nécessaire de prendre chaque élément de l’actif séparément. On obtient alors deux grandes catégories de composants amortissables :
- Les murs de l’actif pouvant aussi inclure les frais de notaires, mais pas le terrain.
- La valeur hors taxes du mobilier et aussi les équipements les meubles et équipements, amortissables sur une période de 5 à 7 ans.
Il suffira ensuite de faire une addition linéaire des valeurs trouvées pour chaque élément. L’investisseur obtiendra alors un montant d’amortissement total qu’il pourra exploiter.
En cas de résultats négatifs après déduction, il sera nécessaire d’étaler le déficit sur les années suivantes. Il ne faut pas hésiter à demander l’aide d’un professionnel pour faciliter cette opération.
Les avantages de la LMNP
L’investissement en LMNP fait partie des placements les plus lucratifs actuellement.
Tout d’abord, il s’agit d’investir dans une niche qui à un fort potentiel de rendement locatif. En effet, la location meublée répond à différents besoins qui ne cessent de croître d’année en année. De plus, il y a vraiment un intérêt particulier à confier la gestion de son bien à un gestionnaire. Si le contrat de bail est pertinent, les investisseurs seront tranquilles pour plusieurs années. Le loyer est, en plus, indexé sur l’inflation. Les propriétaires n’auront qu’à recevoir leur indemnisation et faire leur déclaration fiscale.
Justement, l’un des principaux avantages de la location meublée non professionnelle se situe au niveau de la fiscalité LMNP. En effet, les régimes d’imposition s’appliquant aux BIC permettent d’avoir une charge fiscale plus réduite que dans le cadre d’un investissement locatif à nu. Et l’autre atout majeur de la LMNP, c’est justement la possibilité de réaliser un amortissement.
LMNP : quelle fiscalité ?
Comme ce qui a déjà été vu précédemment, les revenus issus des LMNP sont imposés différemment par rapport à un investissement locatif classique. On revient alors sur les deux sous régimes :
Le régime réel simplifié
Si les investisseurs misent sur cette option, ils auront l’accès à un système de déduction. Il sera possible de prendre en compte les charges engendrées par le bien et de les soustraire aux revenus locatifs jusqu’à même les rapporter à zéro. C’est théoriquement l’option la plus intéressante. Le régime réel normal s’applique dans le cas où les revenus dépassent les 236 000 euros annuels.
Les micro-Bic
il est possible d’opter pour ce régime si les revenus locatifs de l’investisseur ne dépassent pas les 72 600 euros par an.
En y étant assujettis, les propriétaires bénéficient d’un abattement direct de 50 % (71 % pour les résidences tourismes) sur leurs revenus imposables.
L’exonération des plus-values et de l’IFI
Dans le cadre d’une revente de LMNP, la réalisation d’une plus-value est bien évidemment imposée au titre de l’impôt sur les plus-values. Mais plus longtemps les investisseurs gardent leur propriété, plus cet impôt sera réduit, voire même disparaîtra complètement. En effet, après 5 ans de détention, un abattement progressif de 6 % par an s’appliquera à la plus-value réalisée. Au bout de la 22-ème année, il ne reste donc plus que 4 %. C’est à la 23-ème année alors que l’exonération complète intervient. Attention, les prélèvements sociaux aussi bénéficient d’un abattement progressif, mais ne disparaissent qu’au bout de 30 ans.
L’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière est venue succéder à l’ISF en 2018. Tout contribuable détenant un patrimoine immobilier de manière directe ou indirecte (pierre papier) dont la valeur dépasse les 1,3 million d’euros devra se soumettre à cet impôt. Dans le cas des locations meublées, seuls les investisseurs exerçant sous le statut de LMP peuvent en être exonérés. Et il y a encore certaines conditions à respecter comme celui de gagner plus de 23 000 euros de loyers par an. Même si c’est théoriquement possible dans le cadre d’une LMNP, les non professionnels ne peuvent en aucun cas bénéficier de l’exonération de l’IFI.