Fiscalité LMNP

Être loueur meublé non professionnel est un statut qui s’accompagne d’une fiscalité particulière. C’est d’ailleurs pour cela que de nombreux épargnants souhaitent y investir. Les revenus locatifs y sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, deux grandes possibilités s’offrent aux investisseurs. Il faut choisir en fonction de la situation. 

Le régime réel LMNP

Le régime réel est l’une des options à la disposition des investisseurs qui souhaiteraient investir dans une LMNP. Elle se démarque surtout par un système de déduction fiscale qui permet de réduire considérablement son assiette de revenus locatifs imposables ou à l’effacer complètement. Et ce régime se divise en deux branches.  

Le régime réel en général est applicable pour tous les niveaux de revenus locatifs, mais entre en vigueur automatiquement à partir de 72 600 euros par an. Le régime réel simplifié est le premier palier jusqu’à un niveau de loyer annuel de 236 000 euros. De manière simple, il s’agit d’un mode d’imposition qui permet de soustraire certaines charges de ses revenus imposables. Il suffira d’apporter les pièces justificatives nécessaires sans avoir à tenir une comptabilité compliquée. 

Au-delà de 236 000 euros de recettes annuelles, il est nécessaire de se déclarer au régime réel normal. Le principe de déduction des charges sur les revenus imposables est le même. Il est aussi possible de réaliser un amortissement de l’immobilier (sans le terrain) et du mobilier. Si pour le régime réel simplifié la tenue d’une comptabilité est faite de manière beaucoup plus simple, il y a plus de formalités à effectuer au régime réel normal. 

Les avantages du régime réel

Grâce à la possibilité de déduire des charges comme les frais de notaires, les intérêts des emprunts, les primes d’assurance ou encore d’éventuels travaux, les loyers imposables sont considérablement réduits. Avec les amortissements, il est même possible d’effacer l’assiette complètement. Par contre, en LMNP, le déficit foncier n’est pas possible. 

Le régime micro-BIC LMNP

Si les revenus locatifs d’un investisseur en LMNP ne dépassent pas les 72 600 euros annuels, il leur sera possible d’opter pour deux options. Soit, ils choisissent le régime réel simplifié, soit ils peuvent prendre l’option des micro-BIC. Ces derniers s’appliquent d’ailleurs par défaut sauf choix contraire de la part du propriétaire. Le régime des micro-BIC est un mode d’imposition plutôt simple à aborder et qui peut être plus avantageux dans certains cas. Mais il est nécessaire de bien évaluer le niveau de ses charges (si elles dépassent 50 % des loyers ou pas) pour déterminer si c’est la meilleure option. 

Les modalités du régime micro-Bic

Comme précédemment vu, au régime réel, il est possible de déduire ses charges sur les bénéfices taxables. Dans certains cas, le loyer est littéralement effacé. Mais cela dépend de chaque location. Ainsi, il se peut que la possibilité de déduction fiscale soit assez minime. La meilleure option afin d’optimiser sa fiscalité serait alors de miser sur le régime des micro-BIC. Les propriétaires se verront gratifier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Leur location ne sera donc imposée qu’à moitié. Seulement 50 % des loyers seront donc pris en compte dans le calcul du barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Plus aucune déduction à part cela ne sera autorisée. Pour se déclarer aux micro-BIC, à part le fait de ne pas dépasser 72 600 euros de revenus, il est nécessaire de joindre ses résultats locatifs au formulaire 2042 C PRO. Un numéro SIRET est donc nécessaire.

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est donc avantageux dans le cas où l’ensemble des charges du propriétaire ne dépasse pas les 50 % de ses recettes. De plus, pas besoin de tenir de comptabilité comme pour le régime réel. Les déclarations fiscales sont relativement faciles à exécuter avec un seul formulaire à remplir.

L’amortissement LMNP

L’amortissement est un principe comptable qui consiste à déterminer de manière théorique la valeur perdue par un objet qui se dégrade au fil du temps. Le montant obtenu par cette évaluation pourra ainsi être pris en compte dans le bilan comptable pour être déduit de ses revenus imposables. C’est donc un moyen de réduire son assiette fiscale afin de payer moins d’impôts. C’est un principe applicable aux actifs de LMNP à condition d’opérer sous le régime réel et non celui des micro-BIC. Dans le cas des LMNP, seul le terrain n’est pas amortissable et le déficit foncier n’est pas possible. 

Comment calculer l’amortissement ?

Pour pouvoir obtenir la valeur amortissable d’un actif en LMNP, il faut effectuer plusieurs calculs. C’est un processus qui peut prêter à confusion et qui induit beaucoup de propriétaires en erreur. Mais l’essentiel est de prendre tous les éléments du bien un par un pour ensuite effectuer une addition linéaire. Il est aussi essentiel de savoir sur combien d’années l’amortissement doit se faire pour chacun d’eux. L’immobilier s’amortit généralement sur 20 ans tandis que pour le mobilier c’est entre 5 à 7 ans. Un actif valant dont la structure vaut 100 000 euros peut alors avoir une valeur amortissable de 5000 euros par an. Pour se déclarer aux micro-BIC, à part le fait de ne pas dépasser 72 600 euros de revenus, il est nécessaire de joindre ses résultats locatifs au formulaire 2042 C PRO. Un numéro SIRET est donc nécessaire.

L’avantage de l’amortissement en LMNP

Les intérêts de l’amortissement d’un bien en LMNP se situent bien sûr au niveau fiscal. Comme précédemment mentionné, il s’agit de déterminer une perte de valeur seulement théorique, mais qui se matérialise bien de manière comptable sur les résultats. C’est souvent en amortissant que les propriétaires parviennent à effacer complètement leurs revenus imposables. De plus, même sans possibilité de déficit foncier, les excédents peuvent être rapportés aux résultats des années suivantes pendant au moins 10 ans. C’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs préfèrent le régime réel au régime micro-BIC à condition de savoir bien effectuer les calculs nécessaires.Pour se déclarer aux micro-BIC, à part le fait de ne pas dépasser 72 600 euros de revenus, il est nécessaire de joindre ses résultats locatifs au formulaire 2042 C PRO. Un numéro SIRET est donc nécessaire.