Investissement EHPAD
Il existe plusieurs types de biens immobiliers dans lesquels les investisseurs peuvent placer leur argent. Les EHPAD en font d’ailleurs partie. Déjà beaucoup d’épargnants choisissent ce type d’actif afin de faire fructifier leur capital. C’est un bon produit d’investissement qui apporte beaucoup d’avantages et qui participe à améliorer les conditions de vie des personnes âgées.
Un Ehpad, c’est quoi ?
Un EHPAD ou Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes est une résidence de service proposant de prendre soin de seniors ayant besoin d’une assistance médicale permanente. On peut alors y trouver les infrastructures et le personnel nécessaire à cette fin. Les investisseurs pourront y acquérir une chambre qu’ils devront meubler et équiper.
Pourquoi investir dans un EHPAD ?
La population française vieillit à vue d’œil. La population de seniors est donc en perpétuelle croissance aujourd’hui. Elle peut atteindre d’ici 30 ans le seuil des 18 millions d’individus. C’est un constat qui ne laisse pas de doute compte à l’avenir des EHPAD. Et même avec une bonne espérance de vie, les personnes âgées tombent de plus en plus malades plus facilement. La demande en chambre dans les résidences spécialisées devrait alors croître exponentiellement.
D’un autre côté, les EHPAD entrent aussi dans le cadre de la location meublée non-professionnelle. Par conséquent, l’investisseur acquiert une chambre, mais c’est une société de gestion qui se charge de son exploitation. Les propriétaires n’auront donc pas à se soucier de s’occuper du bien et reçoivent un loyer garanti tous les mois. Tout cela s’accompagne aussi de différents avantages fiscaux comme la possibilité de récupération de TVA ou de déduction des charges sur les revenus imposables.
Comment investir dans un EHPAD ?
Comme précédemment mentionné, c’est un exploitant qui s’occupe de gérer la ou les chambres en EHPAD achetées par l’investisseur. Tout ce que ce dernier aura à faire sera de financer l’acquisition du bien et des équipements (meubles et matériel médical) qui doivent y être inclus. Il y a alors deux méthodes d’achat à disposition.
Investissement à crédit
Comme pour la plupart des investissements immobiliers, l’achat d’une chambre ou d’un lot de chambre en EHPAD se finance souvent par crédit immobilier. C’est un moyen plus ou moins facile d’obtenir assez de capital pour pouvoir acquérir un actif rapidement. Cependant, il va falloir avoir une vision sur le long terme. Les investisseurs auront, en effet, à rembourser le prêt et ses intérêts pendant plusieurs années. Ils ne pourront donc pas tout de suite profiter des importants bénéfices du placement. Mais optant pour cette option, il est possible de déduire les intérêts du revenu imposable des propriétaires pour alléger un peu leurs charges.
Investissement au comptant
Les chambres au sein des Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes peuvent aussi être acquises au comptant. C’est-à-dire que les investisseurs peuvent user de leur propre argent s’ils disposent d’assez d’épargne. En effet, il est assez difficile de pouvoir faire ainsi, car un actif peut quand même coûter entre 150 000 à 250 000 euros TTC. C’est une fourchette de prix qui colle à la valeur de certaines maisons ou appartements entiers. Mais c’est une stratégie qui permet de faire fructifier rapidement son capital sans avoir à rembourser les intérêts d’un crédit immobilier. Cela dépend de l’investisseur s’il en a les moyens.
Comment bien choisir son EHPAD ?
Les EHPAD sont des résidences spécialisées qui suivent des normes de qualité strictes. Mais il est nécessaire de prendre en compte quelques critères afin de bien choisir sur lesquels placer son argent. En premier lieu, les investisseurs doivent vérifier l’état des infrastructures, plus elles sont anciennes, plus le risque de fermeture pour rénovation est élevé. Cela constitue un manque à gagner considérable. Par ailleurs, la qualité des services qui y sont fournis doit aussi beaucoup peser dans la balance. Il faut une EHPAD qui attire réellement les locataires.
Bien que ce soient les sociétés de gestion qui se chargent d’assurer le taux de remplissage, ce sera difficile, même pour elles, si l’actif est de mauvaise qualité. Ainsi, il est justement nécessaire de bien vérifier la fiabilité de ce gestionnaire. Cela permet de limiter les risques de mauvaises revalorisations des loyers ou les révisions désavantageuses du contrat de bail, voire même une faillite.
La fiscalité en LMNP Ehpad
L’investissement en EHPAD revêt divers aspects fiscaux. C’est un point essentiel qu’il faut que les investisseurs prennent en compte, car ça peut influer sur la rentabilité du placement. Il est donc nécessaire de bien choisir le régime fiscal adéquat pour éviter que le foyer n’ait une tranche marginale d’imposition trop élevée.
LMNP Classique
Tous les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les investisseurs en LMNP doivent se soumettre au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Mais grâce au régime réel, il leur sera possible de déduire les charges comme les frais de notaire, frais de copropriété, les travaux d’entretien ou de rénovations, etc. (factures à l’appui), sur les loyers imposables. Combiné avec l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, il est possible de rapporter les revenus à zéro. Par contre, il n’est pas possible de créer un déficit.
Le régime Micro-BIC
L’autre sous-régime lié aux Bénéfices Industriels et Commerciaux est celui des micro-BIC. Il est applicable dès lors que les revenus locatifs de l’investisseur ne dépassent pas les 72 600 euros. Au moment de choisir son mode d’imposition, si c’est le régime que le propriétaire préfère, il bénéficie d’un avantage bien précis. En effet, les loyers seront directement affectés d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 %. C’est une option intéressante à condition que le montant des charges qui est déductible ne dépasse pas les 50 % du loyer. Dans le cas contraire, le régime réel reste toujours l’option la plus intéressante.
LMNP Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard établit le cadre légal d’un dispositif de défiscalisation permettant d’obtenir des réductions d’impôts importantes. Pour pouvoir y accéder, il est nécessaire d’investir dans des biens neufs, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou récemment rénovés selon certaines conditions techniques. Les propriétaires bénéficieront d’une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix de leur investissement directement sur leurs revenus globaux (dans la limite de 300 000 euros par an). Il est cependant nécessaire d’atteindre une durée minimum de 9 ans de détention de l’actif pour pouvoir sécuriser cette niche fiscale sous peine d’être pénalisée par le fisc.