De nombreuses raisons valables peuvent pousser une personne à investir dans un EHPAD. Il y a notamment la rentabilité locative. Elle est variable, certes, mais reste à un niveau intéressant. Différents paramètres viennent impacter le rendement d’un investissement en EHPAD.
Fourchette de rendement d’un EHPAD, entre 4 % et 6 %
En tant qu’investisseur immobilier, on cherche toujours à dégager un bon taux de rentabilité. Idem pour le retour sur investissement (RSI) ou la rentabilité du capital investi. En choisissant d’investir dans un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, la rentabilité locative sera au rendez-vous.
La fourchette de rendement d’un investissement en EHPAD est comprise entre 4 % et 6 %. Il faut reconnaître que c’est un taux intéressant. De quoi permettre au propriétaire-bailleur de générer des revenus conséquents. Bien entendu, les EHPAD implantés en plein centre-ville sont plus rentables par rapport aux établissements situés dans des zones périphériques.
Les principaux paramètres pouvant dégrader ou améliorer la rentabilité d’un investissement en EHPAD sont les suivants :
- L’emplacement de l’établissement médicalisé (ou sa situation géographique)
- La fiabilité et la qualité de l’exploitant de la chambre EHPAD.
- Les clauses du contrat de bail, notamment au niveau de la répartition des charges entre le propriétaire bailleur et l’exploitant.
D’autres avantages insoupçonnés d’un investissement locatif en EHPAD
La rentabilité locative n’est pas le seul point fort de l’investissement en EHPAD. Il y a aussi la fiscalité des revenus générés. Elle s’avère plus avantageuse. Les maisons de retraite médicalisées figurent parmi les résidences gérées éligibles au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Par conséquent, les revenus locatifs émanant de ces actifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le propriétaire devra choisir entre deux régimes d’imposition, selon le montant de ses recettes locatives :
- Le régime réel (au cas où le montant des revenus locatifs dépasse les 23 000 € ou la moitié des recettes locatives du foyer fiscal).
- Le micro-BIC (dans l’hypothèse où les revenus sont inférieurs à 23 000 €.)
Bon à savoir : les loyers perçus dans le cadre d’un projet d’investissement en EHPAD sont garantis par un bail signé avec l’exploitant de la chambre médicalisée. Il s’occupe également de la gestion locative et administrative du bien.
Qu’en est-il des avantages fiscaux ?
L’investissement en EHPAD présente également des avantages fiscaux non négligeables. Il y a notamment l’amortissement de la valeur du bien, du mobilier qui s’y trouve et des travaux entrepris. À cela s’ajoute la possibilité de déduire différentes charges liées à son activité LMNP. Bien entendu, ces avantages sont uniquement accessibles avec le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC permet de diviser le montant des revenus imposables en deux. En pratique, seulement la moitié des recettes locatives tirées de son activité de LMNP est imposée. De quoi permettre au propriétaire-bailleur d’économiser davantage sur sa facture d’impôt.
Il est d’ailleurs possible de cumuler les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard, à condition d’investir dans le neuf. L’acquéreur bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant investi. Cerise sur le gâteau, la récupération de la TVA (jusqu’à 20 %) devient possible.